Sonntag, 29. November 2015

Heimliche Verbesserungen für Umziehende!

Offenbar hat Bürgermeister Müller den Sozialsenator so heftig abgewatscht wegen der unhaltbaren Zustände am LAGESO, dass dieser ganz vergessen hat, sich für eine durchaus wichtige Verbesserung der AV Wohnen feiern zu lassen. Nicht dass jetzt alles toll wäre, aber in einem zentralen Punkt gibt es wieder ein bisschen mehr Luft bei der Neuanmietung von Wohnraum.

Es gab ja schon bisher einige Fälle, in denen der obere Richtwert der AV Wohnen bei der Bruttokaltmiete um 10% überschritten werden durfte. Und zwar galt das für Alleinerziehende, Schwangere, über 60jährige, Menschen, die schon mindestens 15 Jahre in einer Wohnung wohnen und Bedarfsgemeinschaften, bei denen "wesentliche soziale Bezüge" zum direkten Wohnumfeld vorlagen, also meist Kinder mit Schule oder Kita um die Ecke vorhanden waren. Dazu konnten Menschen, die aus der Wohnungslosigkeit heraus oder wenn sie von akuter Wohnungslosigkeit bedroht waren, bei der neuen Miete den Richtwert ebenfalls um 10% überschreiten.

Zwischenzeitlich war hier eine im Wesentlichen unbemerkte Verschlechterung eingetreten, weil ursprünglich die Bruttowarmmiete um 10% höher sein durfte, mit Einführung der neuen AV Wohnen im Sommer dieses Jahres die Erhöhung nur noch auf die Bruttokaltmiete bezogen wurde. Dafür gibt es jetzt aber an anderer Stelle eine Erleichterung.

Wer nämlich ab Dezember 2015 umziehen muss (ist leider immer noch wichtig, dass man muss, also gekündigt wurde, der Mietvertrag ausläuft, die Bedarfsgemeinschaft größer wird oder die alte Wohnung "unangemessen" teuer war), wer also muss, kann jetzt GENERELL bei Neuanmietung den Zuschlag von 10% der Bruttokaltmiete nutzen. Diese Verbesserung kommt allen zu Gute, die keinen der oben genannten Gründe sowieso geltend machen können. Wer Alleinerziehend war oder über 60 o.ä., der hat die gleiche Situation wie vorher.

Offenbar aufgrund von Einsichten im Zuge des Zuzugs von Flüchtenden wird der Zuschlag auf die Neumieten von bisher Wohnungslosen oder von Wohnungslosigkeit Bedrohten nun sogar von 10 auf 20% erhöht! Flüchtlinge in Gemeinschaftsunterkünften gelten als Wohnungslose, die Verhinderung oder Beendigung der Unterbringung von Wohnungslosen in (sehr kostenintensiven) gewerblichen oder kommunalen Einrichtungen löst die 20%-Regel ebenso aus wie eine vorhandene Unterbringung in Frauenhäusern, da deren Bewohnerinnen als von Wohnungslosigkeit bedroht angesehen werden.

Weiterhin ist das Addieren mehrerer Zuschläge nicht möglich. Will sagen, dass ein Alleinerziehender Flüchtling aus einer Gemeinschaftsunterkunft keine 30%ige Überschreitung bewilligt bekommt...

Ebenfalls wichtig zu wissen ist, dass dieser Aufschlag natürlich erhalten bleibt, solange man in der Wohung wohnt. Ich hatte nämlich schon Fälle, in denen ein Wohnungsloser beim Umzug eine um 10% höhere Miete zugestanden bekam, beim Weiterbewilligungsantrag dann aber eine Kostensenkung erfolgen sollte, weil er ja nun "nicht mehr aus der Wohnungslosigkeit komme". Das ist natürlich irrlichternder Unsinn.

Ich möchte bei dieser Gelegenheit auf einen weiteren Aspekt hinweisen, den ich schon mal erläutert hatte, zu dem ich aber zuletzt wenigstens in einem Fall positive Erfahrungen sammeln konnte.

Es ist ja so, dass bei der Beurteilung einer "Bestandsmiete" für eine  Wohnung, in der man schon bei Beginn des Bewilligungszeitraums wohnt, zwar getrennt geschaut wird, ob sowohl die Bruttokaltmiete als auch die Heizkosten den Angemessenheitskriterien der AV Wohnen entsprechen. Hat man hier aber z.B. eine um 20 € zu teure BKM und dafür noch 20 € "Luft" bei der Heizkostenobergrenze, passiert nichts. Man kann die Kosten also bei Bestandsmieten "verschieben", solange die Bruttowarmmiete nicht die Summe beider Richtwerte übersteigt.

Bei Neuanmietungen gibt es diese Möglichkeit des Schiebens nicht. Sind entweder die BKM oder die Heizkosten zu teuer, gilt die Wohnung als nicht angemessen. Auch wenn die Gesamtmiete es bei anderer Verteilung der Kosten wäre! Das hat spürbare Folgen, weil dann nämlich der unangemessene Teil der Miete auf jeden Fall nur bis zur Höhe des oberen Richtwerts bewilligt wird und keine Umzugskosten übernommen werden...

Ich konnte aber im Gespräch mit einer Wohnungsbaugesellschaft erleben, dass diese bereit war, ein vorhandenes Wohnungsangebot in den Teilsummen "umzuschichten". Nachdem ich mit großer Geduld dem Vermieter erläutern konnte, dass er kein Risiko eingeht, wenn er im vorliegenden Fall die BKM im Wohnungsangebot um 25 € absenkt und diese 25 € statt dessen auf die Heizkostenabschläge drauf packt. Denn dadurch war die exakt gleiche Endmiete auf einmal angemessen, die Umzugskosten wurden genehmigt und der Vermieter bekam letzten Endes die von ihm immer schon geforderte Miete. Sollten sich daraus am Jahresende Nachforderungen des Vermieters ergeben, wäre es kein Problem, weil die bei angemessener Miete vom Jobcenter übernommen werden müssen. Im Zuge dieser Heiz- und Betriebskostenabrechnung könnte der Vermieter dann auch ruhig wieder auf seine alte Aufschlüsselung übergehen, denn bei einer Weiterbewilligung würde es sich ja nun um eine Bestandswohnung handeln...

Hat jetzt halt einmal geklappt, bedurfte aber einer ziemlichen Überredungskunst. Von der Sache her war es dem Vermieter eigentlich zu kompliziert. Erst als ich ihm Gelegenheit bot, über die realitätsfernen Regeln des Senats abzulästern, weichte er auf und holte sich Rückendeckung bei der Geschäftsführung. Na ja, ich fürchte, das wird nicht immer funktionieren. Aber versuchen kann man es auf jeden Fall.